Hausbau

Allgemein

Wer nicht gerade in Küstengebieten bauen möchte, der wird die eigentlich recht liberalen Bauvorschriften Costa Ricas zu schätzen wissen.
Wie so oft auch in Europa oder den USA, so kennt auch Costa Rica Baugesetze und Vorschriften, von nationaler bis zur Gemeinde-Ebene. Das übergeordnete Baugesetz (Ley de Construcciones) wird in seinen Vorgaben verfeinert in den Bestimmungen des staatlichen Wohnungs- und Siedlungsinstituts (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), der Vereinigung der Architekten und Bauingenieure (Colégio Federado de Ingenieros y Architectos) und natürlich auch in den Vorgaben der verschiedenen Gemeinden.

Je nach Gemeinde müssen Bauanträge ab einer gewissen Anzahl m2 Wohnfläche (z.B. mehr als 60 m2 in Talamanca) durch einen lizenzierten Architekten oder Bauingenieur eingereicht werden. Planung und Durchführung sollte ebenfalls einem dieser Spezialisten überlassen werden. Selbstverständlich kann vorgängig ein Vorentwurf im Ausland erfolgt sein, jedoch müssen diese Entwürfe von einem lokalen Architekten zu Bauführungsplänen umgearbeitet werden, er kennt sich auch bestens mit den hiesigen Bestimmungen und Gesetzen aus.

Wie auch anderswo, so ist es ratsam, vor der Auftragsvergabe mehrere Angebote einzufordern, auch macht es in den meisten Fällen durchaus Sinn, Referenzen über die diversen Anbieter einzuholen. Auskünfte erteilt die costarikanische Ingenieur- und Architektenkammer! Diese kann übrigens auch zu Rate gezogen werden, sollten Probleme mit der vertraglichen Leistungserfüllung entstehen. Die Kammer kann notfalls einen Architekten oder Bauunternehmer zur Rechenschaft ziehen oder ihm gar die Lizenz entziehen.

Gebühren

In der Abfassung der Bauverträge sollte ausser den üblichen Vertragsbestandteilen auch festgelegt werden, wer für die notwendigen Genehmigungen zuständig ist! Die Gebühren können bis zu 15% der Projektkosten betragen, sind aber meistens verhandelbar. Die Aufstellung der Gebühren sieht im Durchschnitt etwa so aus:

Kostenpunkt	Gebühren (in % vom Baupreis)
Vorstudien Vorprojekt Baupläne Kostenplan Inspektion Durchführung Administration Gesamtkosten	0,5 1,0 - 1,5 4,0 0,5 - 1,0 3,0 5,0 2,0 14,0 – 16,0%

Planung und Bauzeit

Ihr Architekt oder Bauingenieur wird mit Ihnen eine detaillierte Planung aufstellen können, wir möchten Ihnen hier lediglich anhand eines Einfamilienhauses zeigen, mit was Sie in etwa rechnen müssen!

Bau eines Einfamilienhauses, von Planungsbeginn bis zur Schlüsselübergabe (ca. 11 Monate):

Übersicht Planungsphasen:

Bau- bzw. Planungsphase	Dauer in Wochen
Vorstudien und Vorentwurf Bauausführungsplanung Baugenehmigungen Bauzeit Gesamte Planungs- und Bauzeit	6 8 8 26 48

 

Abklärungen vorgängig

Um ganz sicher zu gehen, ob Ihren Bauplänen nichts im Weg steht, sind folgende Schritte zu raten:
Holen Sie sich eine notarielle Eigentumsbescheinigung zur Feststellung staatlicher Zugangsrechte und zwar im nationalen Register. Damit klären Sie ab, ob Rechte des Staates bestehen wie z.B. Ölleitungen durch Ihr Grundstück, Wegrechte oder anderes, öffentliches Eigentum.
Falls es Ihr Grundstück betrifft: stellen Sie sicher, dass Sie alles über eventuelle Fluchten oder Abgrenzungen des Baus (z.B. Flüsse, Quellen, Staus und Ähnliches) in Erfahrung bringen können, dies tun Sie am besten im Ministerium für öffentliche Bauten und im Amt für Städtebauten des INVU.
Sollten Sie in der Nähe eines Flughafens bauen wollen, so wird Ihnen das Amt für Flugwesen die nötigen Bestimmungen vorlegen können.

Baugenehmigungen – bis 300 m2 Wohnfläche

Einfamilienhäuser und Bauten unter 300 m2 (ein- oder zweistöckig) unterliegen einem nicht ganz so langwierigen Genehmigungsverfahren und Sie ersparen sich den Gang zur INVU:

1) Sie reichen die gesamten Baupläne in zweifacher Ausfertigung bei einem der sechs Büros der Ingenieur- und Architektenkammer (CFIA) zur Genehmigung ein. Im Falle der Genehmigung werden die Baupläne mit gültigen Stempeln versehen.

2) Danach müssen Sie diese beim Gesundheitsministerium in nächster Nähe zum Bauplatz vorzeigen! Bearbeitungsdauer: ca. fünf Arbeitstage.

3) Reichen Sie die gesamten Baupläne in zweifacher Ausfertigung (von der Ingenieur- und Architektenkammer (CFIA) abgestempelt) bei Ihrer Gemeinde ein. Die Gemeinde muss innerhalb von 30 Arbeitstage Änderungen oder Einwände bekanntgeben, ansonsten gilt der Bau automatisch als genehmigt.

Achtung: Unerlässlich ist ein Abschluss der "Riesgo de Trabajo" - Versicherung, das heisst, bei Baubeginn müssen alle Arbeiter unfall- und krankenversichert sein, sowie den Anteil ihrer Pension bezahlt haben.
Arbeiten Sie mit einem Bauunternehmer, der seine eigenen Mitarbeiter stellt, so versichern Sie sich, dass ein entsprechender Versicherungsschutz besteht!

Baugenehmigungen – ab 300 m2 Wohnfläche

Das Genehmigungsverfahren ist zweistufig.
Als erstes muss eine Bewilligung der Baupläne von der Baugenehmigungskommission (Comisión Revisora de Permisos de Construcción) eingeholt werden. Sitz hat diese Kommission im Wohnungsbauamt (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo INVU) in San José.
Ist dieser Schritt geschafft, müssen die Baupläne innerhalb von 12 Monaten beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde (Municipalidad) vorgelegt werden. Sind beide Genehmigungen vorhanden, so muss innerhalb der nächsten 6 Monate mit dem Bau begonnen werden, für die Fertigstellung besteht jedoch keine Frist mehr.
Was die Höhe der Gebühren angeht, so sind sie relativ gering! An die Architektenkammer entfallen so um die 0,25% und je nach Gemeinde müssen dort 1 – 3% abgeführt werden, beides jeweils von den geschätzten Baukosten zu rechnen.
Achtung: Auch hier muss eine "Riesgo de Trabajo" abgeschlossen werden oder vorhanden sein, damit der Bau begonnen werden kann.

Baukosten

Folgende Beispiele sollen Ihnen einen ungefähren Überblick geben, wie sich die Baukosten in Costa Rica ungefähr verhalten (Achtung Stand 1997)! In diesen Preise sind folgende Ausgaben nicht enthalten: Grundstück, Aussenarbeiten, Erschliessung, Umzäunungen, Grünflächen, etc., es handelt sich also um reine Baukosten eines Gebäudes.

Gebäudeart	Kosten pro m2 in US$
Einfamilienhäuser (ein- oder zweigeschossig) Apartmenthäuser (drei- oder mehrgeschossig) Bürogebäude Fabrikhallen	500 bis 750 550 bis 850 400 bis 650 250 bis 400

Aber wie in allen Belangen dürfen Sie sich gerne an uns wenden und wir werden Ihnen helfen, die richtigen Leute zu finden und damit die erforderlichen Voraussetzungen, Ihren Traum vom Hausbau in die Realität umzusetzen! Lassen Sie sich beraten und verhindern Sie damit böse Überraschungen!

Siehe auch:

Über uns / Immobilien - Kauf in Costa Rica / Serviceleistungen

http://www.cfia.or.cr/leyes.htm

http://www.tramitesconstruccion.go.cr/

 

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